Her kan du læse om hvordan en lejekontrakt er opbygget og hvad du skal være opmærksom på.
§1 Parterne og det lejede
Lejekontrakten kræver, at du oplyser nogle vigtige detaljer om både dig selv og udlejeren. I §1 skal du angive, om du lejer en lejlighed, ejerlejlighed, andelsbolig eller et enkeltværelse, eller om det drejer sig om andre boligtyper såsom et sommerhus, rækkehus eller dobbelthus.
Hvis du selv er lejer af udlejningsboligen, skal du oplyse at lejeforholdet er et fremlejeforhold.
Det er nødvendigt at angive dit navn og adresse samt samt eventuelt cvr. nr.
Du skal også angive oplysninger om lejemålet, herunder lejemålets størrelse, antal værelser og brugsret til fællesfaciliteter såsom vaskeri og cykelparkering. Endelig skal du oplyse, hvad lejemålet må bruges til, fx til beboelse eller erhverv.
§2 Lejeforholdets begyndelse og ophør:
I lejekontraktens §2 skal du oplyse, hvornår lejeren overtager lejemålet til indflytning.
Begyndelsestidspunktet er den dato, hvor I har aftalt, at lejer modtager nøglerne til lejemålet og kan flytte ind.
Udgangspunktet i lejeaftaler om boligforhold er, at lejemålet er tidsubegrænset.
For en lejlighed er lejers opsigelsesvarsel tre måneder, mens den er én måned for et enkeltværelse hvor lejer og udlejer bor sammen (dette hedder accesoriske enkeltværelser). Opsiger udlejeren lejemålet, skal der være en saglig grund til opsigelsen, og lejeforholdet vil afslutte med 12 måneders varsel. Er lejligheden en ejerlejlighed skal det fremgå af lejekontraktens § 11, at der kan ske opsigelse af lejemålet.
Ønsker du som udlejer at gøre lejeaftalen tidsbegrænset skal dette IKKE angives i lejekontraktens § 2 men i lejekontraktens § 11.
I tilfælde af et lejemål med tidsbegrænsning, så vil lejeforholdet afslutte, når den tidsbegrænsede periode udløber. Det er et krav, at tidsbegrænsningen er begrundet i udlejers forhold.
Er du usikker på, om dit lejemål kan tidsbegrænses, står jeg til rådighed for en snak om sagen.
§3 Betaling af leje
Her skal angives den samlede årlige leje. Den årlige leje, skal kun indeholde den rene leje ekskl. a conto betalinger af forbrug /varme, vand, el etc.
Det skal også specificere hvilken dag i måneden huslejen skal betales, ofte er det månedligt, men det kan også aftales at betales kvartalsvis.
Udlejeren skal have hjemmel i lejeloven for at opkræve yderligere udgifter ud over huslejen, såsom varme, vand, el, køling, antenne og internet. Lejeloven tillader dog ikke opkrævning af PBS-gebyr, renovation eller trappevask ud over huslejen.
Mange udlejere inkluderer vand i lejen uden separate vandmålere. Vær opmærksom på dette.
Det skal også angives, hvornår der sidst blev givet en skatte- og afgiftsvarsling, så lejeren ved, når en eventuel stigning i huslejen kan forventes.
Som standard er alle ejendomsskatter inkluderet i huslejen, medmindre andet er aftalt.
Udlejer skal ligeledes angive oplysninger på den konto, hvor lejen skal betales.
Hvis udlejeren ønsker regulering af huslejen efter nettoprisindekset, skal dette fremgå i lejekontraktens § 11. Der er indsat et standard vilkår om nettoprisindeksering i typeformular 10A, som skal udfyldes.
§4 Depositum og forudbetalt leje
Indbetaling af depositum og/eller forudbetalt leje skal være angivet i lejekontraktens § 4.
Beløbet for depositum og forudbetalt leje skal være specificeret, samt hvor mange måneders betaling, der er modtaget af udlejer. Ifølge lejeloven kan udlejer højest forlange 3 måneders leje ekskl. forbrug i depositum og 3 måneders leje ekskl. forbrug i forudbetalt leje.
Depositum er en sikkerhed for udlejer til at dække omkostninger til istandsættelse, når lejer flytter. Forudbetalt leje kan anvendes til at betale huslejen i opsigelsesperioden. Hvis lejer fortsætter med at betale leje i opsigelsesperioden, skal udlejer tilbagebetale lejer den forudbetalte leje ved fraflytning.
Det skal angives i lejekontrakten, hvornår lejer første gang skal betale husleje, for at undgå forvirring mellem første måneds husleje og forudbetalt leje.
§5 Varme, køling, vand og el
Varme:
Dette afsnit i lejekontrakten beskriver ansvaret for at levere varme. Typisk vil det være udlejeren, der er ansvarlig, men dette skal angives nærmere. Det er vigtigt at dokumentere lejers forbrug af varme og der kan ikke opkræves yderligere udgifter for varme i form af husleje.
Information om opvarmningsmetoden skal også angives, fx ved hjælp af fjernvarme/naturgas, centralvarme med olie, el til opvarmning eller en anden metode. Der kan også specificeres, om lejemålet bliver opvarmet med en varmepumpe, træpillefyr eller brændeovn.
Starten på regnskabsåret for varme bør også angives. Hvis ikke andet er aftalt, er denne periode 1. juni til 31. maj, men udlejere kan vælge at følge kalenderåret.
Regnskabsperioden kan ændres af udlejeren med 6 ugers varsel, dog maksimum 18 måneder i en overgangsfase.
El til opvarmning:
Dette afsnit beskriver ansvaret for at levere el til opvarmning af lejemålet. Hvis der er installeret selvstændige elmålere, vil lejeren typisk betale elregningen direkte til forsyningsselskabet. Hvis der ikke er installeret separate elmålere, vil forbruget af el være inkluderet i huslejen.
Vand:
Lejekontrakten skal angive, hvem der har ansvaret for at levere vand til lejemålet. Hvis det er udlejeren, skal der være installeret en forbrugsmåler, der kan dokumentere lejers forbrug. Starten på regnskabsåret for vand bør også angives. Hvis der ikke er installeret individuelle vandmålere, kan udgifter til vand kun opkræves via huslejen.
El til andet end opvarmning:
Lejeren vil normalt være ansvarlig for at afregne el til andet end opvarmning direkte med forsyningsselskabet. Men det kan også aftales, at det er udlejeren, der leverer el til lejemålet. Starten på regnskabsåret for el bør også angives.
Køling:
Dette afsnit beskriver ansvaret for at levere køling til lejemålet. Køling omfatter kun integrerede køleanlæg, fx et aircondition-anlæg. El-ventilatorer, der ikke er integreret
§6 Fællesantenne m.v. og adgang til elektroniske kommunikationstjenester
I §6 er det vigtigt, at lejeren bliver informeret om, hvem der står for den fælles tv-signalforsyning i ejendommen. Det kan enten være udlejeren, hvor lejeren så skal betale et bidrag, eller det kan være en antenneforening for lejerne i ejendommen.
Derudover angives det, om udlejeren står for internetforbindelsen, hvor lejeren så skal betale et bidrag, eller om det er lejerens ansvar at sørge for adgang til internettet.
§7 Lejemålets stand ved indflytning
Lejekontraktens indhold om indflytningssyn og indflytningsrapport:
Inden begyndelsen af lejeforholdet, skal det afgøres om der skal afholdes et indflytningssyn.
Indflytningsrapporten skal blandt andet vise gulvets tilstand, eventuelle skader på møbler, og om lejemålet var nymalet ved indflytningen.
Udlejere der udlejer mere end ét beboelseslejemål, er forpligtet til at udføre et indflytningssyn og udlevere en indflytningsrapport til lejeren. Iagttages denne forpligtigelse ikke, da et eventuelt fraflytningskrav kan bortfalde, hvis forpligtigelsen ikke iagttages.
Det anbefales at alle, også udlejere der kun udlejer én beboelseslejelighed konstaterer lejemålets stand ved indflytning både ved udfærdigelse af en indflytningsrapport og ved optagelse af grundig billeddokumentation.
Lejer skal returnere lejemålet i samme stand som ved indflytningen, bortset fra normal slid og ælde, som ikke er en del af vedligeholdelsespligten. Udlejer kan kun kræve reparation for fejl og mangler, der ikke blev noteret i indflytningsrapporten.
Fejl- og mangelliste:
Lejer skal inden 14 dage efter begyndelsen af lejeforholdet meddele udlejer skriftligt om fejl og mangler, som ikke blev opdaget under indflytningssynet. Hvis fristen ikke overholdes, er udlejer ikke forpligtet at udbedre eventuelle senere konstaterede fejl og mangler.
Skjulte mangler, der var til stede ved indflytningen, men som ikke kan ses med det blotte øje, kan stadig blive noteret og udbedret, selvom fristen er udløbet. F.eks. kan det være, hvis lejer flytter ind om sommeren, og først senere opdager, at radiatoren er ødelagt.
§8 Vedligeholdelse
Vedligeholdelse af et lejemål indebærer regelmæssige opgaver og reparation af fejl og mangler for at opretholde lejemålets stand som aftalt mellem lejer og udlejer. Det er angivet i § 8, hvem der har ansvaret for den indvendige vedligeholdelse.
Indvendig vedligeholdelse:
Den indvendige vedligeholdelse omfatter bl.a. malerarbejde på loft og træværk, tapetsering eller maling af vægge og lakering af trægulve. Normalt er det udlejeren, der har denne type vedligeholdelsespligt, men det kan aftales, at lejer overtager forpligtigelsen. Det betyder i praksis, at lejer ved lejeforholdets afslutning skal aflevere lejemålet som det blev modtaget.
Vedligeholdelseskonto:
Hvis udlejeren undtagelsesvis stadig har den indvendige vedligeholdelsespligt, skal udlejeren oprette en vedligeholdelseskonto. Kontrakten angiver beløbet på denne konto ved kontraktens begyndelse.
Udvendig vedligeholdelse:
Udvendig vedligeholdelse dækker alt, der ikke er omfattet af den indvendige vedligeholdelse, såsom hårde hvidevarer, elektriske, gas- og varmeinstallationer, vinduer og døre.
Det er som udgangspunkt udlejer der bærer den udvendige vedligeholdelsespligt, men det kan i nogle ejendomme aftales, at lejer overtager den udvendige vedligeholdelsespligt. Dette skal ikke angives i § 8 men i § 11.
Fraflytning:
Lejeloven kræver, at der afholdes et fraflytningssyn og udarbejdes en rapport, hvis der udlejes mere end en beboelseslejlighed.
Udlejer skal indkalde til fraflytningssyn med 1 uges varsel og fraflytningssynet skal afholdes senest 2 uger efter lejer er fraflyttet lejemålet.
Udlejer udfærdige og udlevere en fraflytningsrapport under fraflytningssynet. Det er vigtigt at det tydeligt fremgår af fraflytningsrapporten, hvad udlejer retter krav om.
Vil lejer ikke kvitterer for modtagelsen skal udlejer senest 2 uger efter afholdelsen af fraflytningssynet fremsende lejer en kopi af fraflytningsrapporten.
Iagttager udlejer ikke sine forpligtigelser bortfalder udlejers krav på istandsættelse.
Udlejer udlejer kun én beboelseslejlighed skal udlejer senest to uger efter lejers fraflytning fremsende lejer krav på istandsættelse.
§9 Inventar
Lejekontrakten skal beskrive inventaret i boligen.
Inventaret kan omfatte en række ting som f.eks. komfur, køleskab, fryser, opvaskemaskine m.m. Listen over inventar har betydning for, hvad der skal vedligeholdes under lejeperioden og afspejler også, hvad der skal være tilstede i boligen ved afslutningen af lejeforholdet.
Boligens inventar ved indflytning skal altså også være tilstede ved udflytning.
Det kan forekomme, at udlejer har angivet ting i inventarlisten, som ikke er tilstede i boligen. I så fald afhænger det af, om lejer var klar over dette eller havde en formodning om en fejl, om lejer kan kræve installationen af det manglende inventar.
Hvis lejer ikke har opdaget fejlen, kan lejeforholdet betragtes som mangelfuldt, og lejer har derefter mulighed for at kræve installation af det manglende inventar eller at få lejebeløbet reduceret.
§10 Beboerrepræsentation, husdyr, husorden og øvrige oplysninger
Beboerrepræsentation:
I lejekontrakten skal det oplyses, om der er en beboerrepræsentation i bygningen. Dette er en gruppe valgt af lejerne, der repræsenterer lejers interesser over for udlejer.
Beboerrepræsentations opgaver omfatter blandt andet at lave vedligeholdelsesplaner, udføre større renoveringsprojekter og godkende en husorden.
Husdyr:
Lejekontrakten skal i § 10 angive, om der er tilladelse til at have husdyr i lejemålet. Dette omfatter typisk hunde og katte, men dyr af lignende størrelse og art kan også være inkluderet. Hvis der er tilladelse til husdyr, bør det i § 11 specificeres, hvilke dyr der er tilladt, samt deres størrelse og antal.
Hvis der ikke er tilladelse til husdyr, er det værd at bemærke, at smådyr som fisk, fugle, gnavere, krybdyr og reptiler stadig må holdes.
Hvis udlejer ikke ønsker at tillade smådyr af nogen art, skal dette oplyses i § 11, ikke i § 10.
Lejerens mulighed for at passe husdyr skal også angives i § 11.
Energimærke:
Udlejer har pligt til at oplyse om lejemålets energimærke, når en bolig udlejes i mere end 4 uger. Dette mærke kan oplyses i § 10, men det er også tilladt at levere det separat, for eksempel digitalt.
Husorden:
Hvis en husorden findes ved indgåelse af lejeforholdet, bør det fremgå af § 10 i lejekontrakten. Hvis en husorden er udarbejdet, skal den vedlægges kontrakten. Lejekontrakten giver mulighed for at vedhæfte en standardhusorden, der regulerer forhold som lejers ansvar for gæster, brug af fællesarealer, støj, leg, fester og husholdningsaffald.
I bygninger med beboerrepræsentation, hvor repræsentanterne selv kan lave husordenen
§11 særlige oplysninger
Lejekontraktens §11 skal anføres aftalte fravigelser og tilføjelser i forhold til lejelovgivningens almindelige regler.
Hvad der skal fremgå afhænger af det specifikke lejemål, men generelt er følgende 4 punkter vigtige at være opmærksom på:
14-dages istandsættelsesperiode:
Sørg for, at der er en formulering i §11 om, at lejeren skal have fraflyttet lejemålet senest 14 dage før opsigelsesperiodens udløb. Det giver udlejer mulighed for at istandsætte lejemålet og opnå fuld husleje, før en ny lejer flytter ind.
Udvendig vedligeholdelse:
I uregulerede kommuner samt i småhuse, kan lejeren pålægges udvendig vedligeholdelsespligt. Dette skal angives i §11 og ikke i §8, som omhandler indvendig vedligeholdelsespligt.
Lejeregulering efter nettoprisindekset:
Når huslejen reguleres efter nettoprisindekset, kan udlejer hvert år regulere huslejen i overensstemmelse med stigningen i nettoprisindekset fra oktober det foregående år til oktober det aktuelle år. Formuleringen bør tage højde for, at lejereguleringen ikke er til hinder for regulering i henhold til lovbestemte skatter og afgifter, og at den ikke er til hinder for forbedringsforhøjelser på grund af forbedringer i det lejede.
Fri lejefastsættelse:
Hvis lejemålet er omfattet af reglerne om fri lejefastsættelse, kan det være et krav, at indsætte et vilkår i §11 for at opfylde lovens krav om gyldig fravigelse af de almindelige regler, så lejen kan fastsættes frit.
Det er vigtigt at bemærke, at det er meget individuelt, hvilke vilkår der er relevante for det konkrete lejemål. Der kan f.eks. være bestemmelser om husdyr, ombygninger, lejefastsættelse, mv.
Derfor er det en god idé at få rådgivning fra en ekspert, før man indgår den endelige aftale.